Cách xử lý tài sản dự án

Về nguyên tắc, sau khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư tự tổ chức thanh lý dự án theo pháp luật về thanh lý tài sản. Riêng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được xử lý theo pháp luật đất đai cùng các quy định có liên quan.

Trước tiên phải xác định dự án tạm dừng hay đã chấm dứt

Đây là bước quyết định toàn bộ phương án xử lý tài sản.

Dự án tạm ngừng hoạt động vẫn còn tồn tại về mặt pháp lý. Nhà đầu tư có thể đang bảo trì, tái cơ cấu, chờ vốn, xử lý thủ tục hoặc chuẩn bị khôi phục hoạt động. Trong trường hợp này, tài sản thường vẫn phục vụ dự án và chưa nhất thiết phải thanh lý. Việc bán một tài sản quan trọng có thể làm mất khả năng tiếp tục thực hiện mục tiêu đầu tư đã đăng ký.

Ngược lại, khi dự án đã chấm dứt hoạt động, trọng tâm chuyển từ bảo toàn khả năng vận hành sang thu hồi giá trị tài sản, thanh toán nghĩa vụ và hoàn tất các thủ tục pháp lý còn lại.

Luật Đầu tư phân biệt việc ngừng hoạt động của dự án với chấm dứt hoạt động của dự án. Dự án có thể chấm dứt theo quyết định của nhà đầu tư, theo điều kiện trong hợp đồng hoặc điều lệ, khi hết thời hạn hoạt động, hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trong các trường hợp luật định.

Trước khi xử lý tài sản, doanh nghiệp nên kiểm tra tối thiểu các tài liệu sau:

·         Quyết định hoặc thông báo ngừng, chấm dứt hoạt động dự án

·         Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

·         Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất

·         Hồ sơ sở hữu tài sản và hồ sơ hoàn công công trình

·         Hợp đồng tín dụng, thế chấp, cầm cố và bảo lãnh

·         Hợp đồng mua bán, xây dựng, thuê tài sản và hợp tác kinh doanh

·         Hồ sơ kế toán, khấu hao, hóa đơn và nghĩa vụ thuế

·         Cam kết môi trường, giấy phép chuyên ngành và nghĩa vụ phục hồi hiện trạng

Nếu chưa có căn cứ xác định dự án đã chấm dứt, việc bán toàn bộ máy móc, tháo dỡ công trình hoặc chuyển nhượng tài sản cốt lõi có thể tạo ra xung đột với nghĩa vụ tiếp tục thực hiện dự án.

Lập danh mục pháp lý cho toàn bộ tài sản của dự án

Không nên xử lý tài sản chỉ theo danh sách kế toán. Một tài sản có thể được ghi nhận trên sổ sách của doanh nghiệp nhưng quyền định đoạt lại đang bị giới hạn bởi thế chấp, hợp đồng thuê, quyền sở hữu của bên thứ ba hoặc điều kiện của pháp luật đất đai.

Doanh nghiệp cần lập bảng kiểm kê theo từng nhóm tài sản và bổ sung các thông tin pháp lý tương ứng.

Quyền sử dụng đất

Cần xác định:

·         Đất được Nhà nước giao hay cho thuê

·         Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã được trả theo hình thức nào

·         Thời hạn sử dụng đất còn lại

·         Đất có đang bị thu hồi hay thuộc diện phải hoàn trả

·         Quyền sử dụng đất có được chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc góp vốn hay không

·         Quyền sử dụng đất có đang được thế chấp không

Quyền sử dụng đất không được xử lý giống máy móc hoặc hàng tồn kho. Khi dự án chấm dứt, việc xử lý đất phải căn cứ vào hình thức sử dụng đất, nguồn gốc đất, quyết định của cơ quan nhà nước và các điều kiện chuyển quyền cụ thể.

Công trình và tài sản gắn liền với đất

Nhóm này có thể bao gồm nhà xưởng, kho, văn phòng, hệ thống điện, đường nội bộ, bể chứa và công trình phụ trợ.

Cần kiểm tra:

·         Tài sản đã được nghiệm thu và hoàn công chưa

·         Quyền sở hữu đã được đăng ký chưa

·         Công trình có đủ điều kiện mua bán hoặc chuyển nhượng không

·         Công trình có phải tháo dỡ khi trả lại đất không

·         Tài sản có gắn với đất thuê trả tiền hằng năm không

·         Tài sản có đang thế chấp cùng quyền sử dụng đất không

Quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất phải được đánh giá cùng nhau. Việc bán công trình nhưng không xử lý được quyền tiếp cận, quyền sử dụng đất hoặc nghĩa vụ với cơ quan cho thuê đất có thể khiến giao dịch không thể hoàn thành.

Máy móc, thiết bị và phương tiện

Doanh nghiệp cần phân loại thiết bị thành:

·         Tài sản thuộc sở hữu hoàn toàn của doanh nghiệp

·         Tài sản mua trả chậm hoặc trả góp

·         Tài sản thuê tài chính

·         Tài sản thuê vận hành

·         Tài sản đang cầm cố hoặc thế chấp

·         Thiết bị nhập khẩu được hưởng ưu đãi thuế

·         Thiết bị phải có giấy phép khi tháo dỡ, vận chuyển hoặc chuyển nhượng

Đối với tài sản thuê hoặc mượn, doanh nghiệp không được đưa vào danh mục bán. Đối với tài sản bảo đảm, việc chuyển nhượng cần tuân thủ thỏa thuận với bên nhận bảo đảm và quy định của pháp luật dân sự. Bộ luật Dân sự điều chỉnh quyền, nghĩa vụ tài sản và cơ chế xử lý tài sản bảo đảm giữa các bên.

Hàng tồn kho, nguyên vật liệu và sản phẩm

Hàng tồn kho có thể được bán bình thường nếu thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp và không bị hạn chế. Tuy nhiên, cần tách riêng:

·         Hàng hóa thuộc sở hữu của khách hàng

·         Vật tư do nhà thầu hoặc đối tác gửi giữ

·         Hàng hóa đang bị cầm giữ

·         Sản phẩm có điều kiện lưu thông

·         Hóa chất, chất thải hoặc vật tư nguy hiểm

·         Hàng nhập khẩu thuộc diện miễn hoặc ưu đãi thuế

Với hàng hóa có điều kiện, việc bán hoặc tiêu hủy phải tuân thủ quy định chuyên ngành, không thể chỉ lập biên bản thanh lý nội bộ.

Tài sản vô hình và quyền tài sản

Nhóm này thường bị bỏ sót, gồm:

·         Phần mềm và giấy phép sử dụng

·         Nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng

·         Tên miền và dữ liệu

·         Quyền đòi nợ

·         Quyền phát sinh từ hợp đồng

·         Tiền đặt cọc

·         Quyền được hoàn trả hoặc bồi thường

·         Quyền khai thác theo giấy phép chuyên ngành

Không phải mọi giấy phép đều được chuyển nhượng. Một số quyền chấm dứt đồng thời với dự án hoặc chỉ được chuyển khi có sự chấp thuận của cơ quan cấp phép.

Quy trình xử lý tài sản dự án theo từng bước

Một quy trình có kiểm soát thường gồm bảy bước.

Bước 1: Hoàn tất căn cứ chấm dứt dự án

Nhà đầu tư cần thực hiện đúng thủ tục thông báo hoặc chấm dứt hoạt động dự án với cơ quan đăng ký đầu tư, tùy trường hợp cụ thể.

Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chấm dứt có thể liên quan đến ý kiến của cơ quan đã chấp thuận chủ trương. Trong trường hợp dự án bị cơ quan nhà nước chấm dứt, cơ quan đăng ký đầu tư có thể thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định.

Bước 2: Thành lập bộ phận xử lý tài sản

Doanh nghiệp nên ban hành quyết định nội bộ xác định:

·         Người chịu trách nhiệm

·         Phạm vi tài sản được xử lý

·         Thẩm quyền phê duyệt giá bán

·         Phương thức bán hoặc thanh lý

·         Nguyên tắc lựa chọn bên mua

·         Cơ chế lưu hồ sơ và kiểm soát xung đột lợi ích

Đối với doanh nghiệp có nhiều thành viên, cổ đông hoặc chủ sở hữu, thẩm quyền quyết định phải phù hợp với điều lệ và pháp luật doanh nghiệp.

Bước 3: Kiểm kê và đối chiếu quyền sở hữu

Kiểm kê thực tế phải được đối chiếu với:

·         Sổ tài sản cố định

·         Hóa đơn và chứng từ mua tài sản

·         Hồ sơ nhập khẩu

·         Biên bản bàn giao

·         Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu

·         Hợp đồng bảo đảm

·         Hồ sơ bảo hiểm

·         Hồ sơ của bên cho thuê hoặc bên góp vốn

Mục tiêu không chỉ là xác định tài sản còn tồn tại mà còn phải xác định doanh nghiệp có quyền bán tài sản hay không.

Bước 4: Xác định nghĩa vụ gắn với tài sản

Mỗi tài sản cần được đánh dấu nếu có một trong các tình trạng:

·         Đang thế chấp hoặc cầm cố

·         Đang bị kê biên hoặc tranh chấp

·         Được hình thành từ vốn vay có điều kiện

·         Thuộc dự án được hưởng ưu đãi đầu tư

·         Gắn với đất có nguy cơ bị thu hồi

·         Phải phục hồi môi trường sau khi tháo dỡ

·         Có nghĩa vụ bảo hành hoặc bảo trì

·         Đang được bên thứ ba thuê hoặc sử dụng

Một tài sản có giá trị thị trường cao chưa chắc tạo ra khoản thu ròng lớn nếu chi phí giải chấp, tháo dỡ, hoàn trả đất và thuế phát sinh cũng cao.

Bước 5: Định giá và chọn phương án xử lý

Các phương án phổ biến gồm:

·         Tiếp tục bảo quản để sử dụng cho dự án khác

·         Điều chuyển nội bộ

·         Chuyển nhượng nguyên trạng

·         Bán từng tài sản

·         Bán theo lô hoặc dây chuyền

·         Cho thuê

·         Thu hồi linh kiện hoặc vật liệu

·         Tiêu hủy đối với tài sản không thể lưu hành

·         Bàn giao cho bên nhận bảo đảm để xử lý

Giá trị còn lại trên sổ kế toán không phải là giá bán bắt buộc. Doanh nghiệp cần xem xét giá thị trường, tình trạng tài sản, chi phí tháo dỡ, vận chuyển, sửa chữa và nghĩa vụ pháp lý đi kèm.

Với tài sản lớn hoặc giao dịch giữa các bên có quan hệ liên kết, việc thuê đơn vị thẩm định giá độc lập giúp giảm rủi ro bị cho rằng tài sản được bán dưới giá trị thực hoặc làm thất thoát tài sản doanh nghiệp.

Bước 6: Thực hiện giao dịch và nghĩa vụ tài chính

Hợp đồng xử lý tài sản cần thể hiện rõ:

·         Mô tả và hiện trạng tài sản

·         Giá và phương thức thanh toán

·         Thời điểm chuyển quyền sở hữu

·         Trách nhiệm tháo dỡ và vận chuyển

·         Nghĩa vụ xin giấy phép

·         Trách nhiệm đối với đất và công trình

·         Thuế, phí và lệ phí

·         Rủi ro mất mát

·         Trách nhiệm đối với chất thải và môi trường

·         Cơ chế giải quyết tranh chấp

Doanh nghiệp phải lập hóa đơn, ghi nhận doanh thu hoặc thu nhập, xử lý chênh lệch giữa giá bán và giá trị còn lại, đồng thời kê khai các nghĩa vụ thuế theo quy định áp dụng tại thời điểm giao dịch.

Bước 7: Đối chiếu công nợ và lưu hồ sơ

Sau khi bán hoặc bàn giao tài sản, cần đối chiếu:

·         Số tiền đã thu

·         Chi phí thanh lý

·         Nghĩa vụ với ngân hàng

·         Thuế phải nộp

·         Tiền lương và quyền lợi người lao động

·         Nợ nhà cung cấp

·         Tiền đặt cọc phải hoàn trả

·         Nghĩa vụ môi trường và hoàn trả mặt bằng

Hồ sơ cần được lưu gồm quyết định xử lý, biên bản kiểm kê, chứng thư thẩm định giá, hợp đồng, hóa đơn, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, hồ sơ giải chấp và tài liệu chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ.

Xử lý đất và tài sản gắn liền với đất

Đây thường là phần phức tạp nhất vì chấm dứt dự án đầu tư không tự động làm phát sinh quyền bán đất hoặc chuyển toàn bộ khu đất cho một nhà đầu tư khác.

Theo pháp luật đầu tư, khi dự án chấm dứt hoạt động, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xử lý theo pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan.

Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật. Vì vậy, doanh nghiệp phải kiểm tra xem khu đất của dự án có thuộc trường hợp bị thu hồi hay vẫn đủ điều kiện thực hiện một giao dịch khác.

Các tình huống thường gặp gồm:

Đất thuê trả tiền hằng năm

Doanh nghiệp thường không thể bán quyền sử dụng đất như tài sản thuộc sở hữu của mình. Việc xử lý chủ yếu tập trung vào tài sản hợp pháp gắn liền với đất và quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê đất.

Khả năng bán tài sản gắn liền với đất còn phụ thuộc vào điều kiện của tài sản, hồ sơ pháp lý và việc bên mua có được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất hay không.

Đất thuê trả tiền một lần hoặc đất được giao có thu tiền

Khả năng chuyển nhượng có thể rộng hơn nhưng vẫn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện của pháp luật đất đai, bao gồm tình trạng pháp lý của đất, thời hạn sử dụng, nghĩa vụ tài chính và hạn chế giao dịch nếu có.

Không nên ký hợp đồng bán tài sản hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ dựa trên thỏa thuận thương mại mà chưa kiểm tra điều kiện đăng ký biến động.

Đất có quyết định thu hồi

Khi đất đã thuộc diện thu hồi, doanh nghiệp cần xác định:

·         Thời điểm phải bàn giao đất

·         Nghĩa vụ tháo dỡ hoặc di dời tài sản

·         Tài sản nào được phép chuyển đi

·         Tài sản nào được xem xét bồi thường

·         Chi phí phục hồi mặt bằng

·         Nghĩa vụ tài chính còn tồn tại

·         Tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp trên đất

Doanh nghiệp không nên giả định rằng mọi tài sản trên đất đều được bồi thường. Tính hợp pháp của công trình, thời điểm tạo lập và căn cứ thu hồi đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư.

Xử lý tài sản đang thế chấp, thuê hoặc thuộc sở hữu chung

Không phải tài sản nào nằm trong dự án cũng thuộc quyền định đoạt độc lập của chủ đầu tư.

Tài sản đang thế chấp

Nếu máy móc, công trình hoặc quyền sử dụng đất đang bảo đảm cho khoản vay, nhà đầu tư cần làm việc với bên nhận thế chấp trước khi bán.

Phương án có thể gồm:

·         Thanh toán khoản vay để giải chấp

·         Dùng tiền bán tài sản thanh toán trực tiếp cho ngân hàng

·         Bên mua nhận tài sản kèm nghĩa vụ được các bên chấp thuận

·         Bên nhận bảo đảm trực tiếp xử lý tài sản

·         Thay thế tài sản bảo đảm khác

Bán tài sản bảo đảm mà không có căn cứ hoặc không tuân thủ thỏa thuận có thể làm phát sinh tranh chấp, yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu hoặc nghĩa vụ bồi thường.

Tài sản thuê tài chính hoặc thuê vận hành

Tài sản thuê không được xem là tài sản thanh lý của dự án nếu quyền sở hữu vẫn thuộc bên cho thuê. Doanh nghiệp cần thực hiện theo hợp đồng:

·         Trả lại tài sản

·         Thanh toán phí chấm dứt trước hạn

·         Mua lại tài sản nếu có quyền chọn mua

·         Chuyển giao hợp đồng cho bên khác nếu được chấp thuận

Tài sản thuộc sở hữu chung hoặc hình thành từ hợp tác

Với tài sản được góp chung, cùng đầu tư hoặc hình thành theo hợp đồng hợp tác kinh doanh, cần xác định tỷ lệ quyền sở hữu và cơ chế phân chia đã thỏa thuận.

Việc một bên tự bán toàn bộ tài sản có thể xâm phạm quyền của các đồng sở hữu, ngay cả khi tài sản đang đặt tại địa điểm do bên đó quản lý.

Tài sản của nhà thầu, khách hàng hoặc nhà cung cấp

Khu vực dự án có thể còn khuôn mẫu, thiết bị, nguyên liệu hoặc hàng hóa của bên thứ ba. Những tài sản này phải được xác minh và hoàn trả, không được đưa vào danh sách thanh lý chỉ vì đang nằm trong phạm vi dự án.

Thứ tự ưu tiên khi sử dụng tiền thu từ thanh lý

Tiền thu từ tài sản không nên được phân chia ngay cho chủ sở hữu hoặc cổ đông. Trước hết, doanh nghiệp phải xác định các nghĩa vụ gắn trực tiếp với tài sản và các khoản nợ còn tồn tại.

Trình tự thực tế thường cần xem xét:

1.    Chi phí bảo quản, định giá, tháo dỡ và tổ chức thanh lý

2.    Nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm

3.    Nghĩa vụ thuế, phí và nghĩa vụ tài chính về đất

4.    Tiền lương, trợ cấp và quyền lợi của người lao động

5.    Nợ nhà thầu, nhà cung cấp và các chủ nợ khác

6.    Nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc hoặc vốn của đối tác

7.    Chi phí phục hồi môi trường và hoàn trả mặt bằng

8.    Phần giá trị còn lại thuộc doanh nghiệp hoặc được phân chia theo cơ chế pháp lý tương ứng

Thứ tự cụ thể không thể áp dụng máy móc cho mọi dự án. Nếu doanh nghiệp đồng thời giải thể, phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, việc phân chia tài sản phải tuân theo cơ chế riêng của pháp luật doanh nghiệp hoặc pháp luật phá sản.

Đây là điểm thường bị hiểu sai: chấm dứt dự án không đồng nghĩa với giải thể doanh nghiệp. Một doanh nghiệp có thể chấm dứt một dự án nhưng vẫn tiếp tục hoạt động và sử dụng tài sản hợp pháp cho dự án khác.

Những rủi ro thường gặp khi thanh lý tài sản dự án

Rủi ro lớn nhất không nằm ở việc không bán được tài sản mà ở việc bán tài sản khi chưa xác định đầy đủ quyền và nghĩa vụ liên quan.

Bán tài sản khi dự án mới tạm ngừng

Việc này có thể làm doanh nghiệp không còn khả năng khôi phục dự án hoặc vi phạm cam kết tiến độ, công suất và mục tiêu đầu tư.

Bán tài sản đang thế chấp

Giao dịch có thể bị tranh chấp, trong khi doanh nghiệp vẫn phải thanh toán nghĩa vụ với bên nhận bảo đảm.

Chuyển nhượng công trình nhưng không xử lý được đất

Bên mua có thể nhận công trình nhưng không có quyền tiếp tục sử dụng khu đất, dẫn đến tài sản không thể khai thác.

Không kiểm tra điều kiện của thiết bị nhập khẩu

Thiết bị từng được miễn hoặc ưu đãi thuế có thể phát sinh nghĩa vụ thuế khi chuyển mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng.

Định giá thấp cho bên có liên quan

Giao dịch có thể bị chất vấn về xung đột lợi ích, nghĩa vụ thuế hoặc trách nhiệm của người quản lý doanh nghiệp.

Không hoàn thành nghĩa vụ môi trường

Tháo dỡ nhà xưởng không làm chấm dứt nghĩa vụ xử lý chất thải, hóa chất, đất ô nhiễm hoặc phục hồi môi trường.

Phân chia tiền trước khi thanh toán nghĩa vụ

Người quản lý doanh nghiệp có thể phải chịu trách nhiệm nếu chuyển tài sản hoặc tiền cho thành viên, cổ đông trong khi các nghĩa vụ đối với chủ nợ chưa được giải quyết.

Để hạn chế rủi ro, mỗi phương án xử lý tài sản nên được kiểm tra đồng thời theo bốn câu hỏi:

·         Ai là chủ sở hữu hợp pháp

·         Tài sản có bị hạn chế chuyển nhượng không

·         Nghĩa vụ nào phải được thanh toán trước

·         Sau giao dịch, bên mua có thể đăng ký và sử dụng tài sản hợp pháp không

Xử lý tài sản dự án cần bắt đầu từ việc xác định chính xác dự án đang tạm ngừng hay đã chấm dứt hoạt động. Sau đó, nhà đầu tư phải kiểm kê từng tài sản, kiểm tra quyền sở hữu, nghĩa vụ bảo đảm, điều kiện đất đai, hợp đồng và thuế trước khi lựa chọn phương án bán, điều chuyển, hoàn trả hoặc tiêu hủy.

Đối với máy móc và hàng tồn kho, việc xử lý thường linh hoạt hơn nếu doanh nghiệp có đầy đủ quyền sở hữu. Đối với quyền sử dụng đất, công trình gắn liền với đất, tài sản thế chấp và thiết bị được hưởng ưu đãi, doanh nghiệp cần hoàn tất các điều kiện pháp lý riêng trước khi giao dịch.

Một hồ sơ thanh lý chặt chẽ phải chứng minh được ba vấn đề: doanh nghiệp có quyền định đoạt tài sản, giá trị giao dịch được xác định hợp lý và tiền thu được đã được sử dụng đúng để hoàn thành các nghĩa vụ liên quan. Do pháp luật áp dụng còn phụ thuộc loại dự án, hình thức sử dụng đất, nguồn vốn và tình trạng của doanh nghiệp, các giao dịch có giá trị lớn nên được rà soát theo hồ sơ cụ thể trước khi thực hiện.